В 2019 году вопрос с «обманутыми дольщиками» в сфере долевого строительства встал ребром: Президент РФ Владимир Путин на совещании с членами Правительства указал, что от такого словосочетания необходимо вовсе избавиться в ближайшее время. Традиционно проблемы долевого строительства связывались именно с возможностью застройщиков привлекать денежные средства дольщиков для постройки объекта капитального строительства. Однако использовав деньги (зачастую не по назначению), застройщик так и не передавал объект строительства. Поэтому следом после совещания было разработано соответствующее правовое регулирование, предусматривающее поэтапный переход на проектное финансирование и привлечение средств дольщиков через эскроу-счета.
На сегодняшний день, спустя практически пять лет существования новой модели привлечения средств в сфере долевого строительства, можем ли мы утверждать, что проблема возникновения недостроев пресечена, а риск инвестирования в новое жилье почти нивелирован?
Согласно данным Федресурса, по итогам 2022 года количество сообщений об открытии конкурсного производства в категории «строительство» сократилось с 2315 до 2106, а в отношении категории «недвижимое имущество» с 1206 до 935. При этом в соответствии со статистикой ДОМ.РФ в отношении 65 застройщиков потребительского жилья со 128 проблемными домами было открыто конкурсное производство. Эксперты также отмечают, что за последние несколько лет с рынка ушло значительное количество мелких и средних застройщиков. Причины ухода связаны не только с банкротством – это может быть и консолидация активов, так как крупным застройщикам гораздо легче получить проектное финансирование. Но интерес вызывают даже не цифры и факты, а именно следствие – стали ли нововведения «панацеей» от банкротства застройщика, и насколько безопасно сегодня вкладываться в строительство жилья.
По мнению специалистов, счета эскроу в разы снизили риски появления обманутых дольщиков, а также повысили прибыльность инвестиций. Действительно, уровень доверия населения к открытию счетов эскроу для участия в долевом строительстве растет. Банк России представил статистику, согласно которой на декабрь 2023 года по завершенным строительным проектам с использованием эскроу-счетов было раскрыто почти 1,3 млн таких счетов, а сумма средств, перечисленных с них застройщикам или банкам в погашение финансирования, составила 6,1 трлн руб.
Однако проблемы все же возникают. Так, в июне 2023 года Арбитражный суд Архангельской области признал банкротом и открыл конкурсное производство в отношении застройщика ООО «КП Очередь 2» (дело № А05-3565/2023), привлекавшего средства участников строительства на счета эскроу и заключившего к моменту наступления банкротства уже 47 договоров. Отсутствие достаточных собственных денежных средств для продолжения строительства, арест на объекте строительства в рамках уголовного дела и отсутствие согласия потенциального инвестора на финансирование строительства привели к ситуации неплатежеспособности застройщика. Как следует из карточки объекта на сайте ДОМ.РФ, восстановление прав участников строительства ожидается до 31 декабря 2024 года, в то время как введение объекта строительства в эксплуатацию планировалось в 4 квартале 2022 года.
В августе 2023 года суд признал банкротом ООО СЗ «Керчь Девелопмент» (дело № А83-5538/2023). Застройщиком привлекались средства по счетам эскроу. В решении суда об открытии конкурсного производства указано, что застройщик не выполнил принятые на себя обязательства по передаче объектов строительства в установленные сроки, жилые дома не были введены в эксплуатацию. Это стало следствием возникшей перед банком задолженности в размере более 664 млн рублей. К нестабильному экономическому состоянию привели и неисполненные обязательства перед подрядчиками и поставщиками. По заявлениям самого застройщика, невозможность погашения долгов обусловлена в том числе тем, что «материнская» компания в настоящее время не может выделить средства, так как сама испытывает финансовые трудности из-за участия в иных строительных проектах.
В сентябре 2022 года Арбитражный суд Хабаровского края признал банкротом застройщика ООО «Лидер» (дело № А73-11887/2022), привлекающего средства дольщиков через счета эскроу. Застройщик не справился со взятыми на себя обязательствами, неоднократно нарушал сроки строительства и не смог достроить и передать объект участникам строительства. Согласно информации, представленной на сайте ДОМ.РФ, датой планового восстановления прав участников строительства является конец 2024 года, в то время как ввод дома в эксплуатацию планировался до 2022 года.
Данные примеры демонстрируют, что рынок долевого строительства даже с использованием счетов эскроу по-прежнему остается очень чувствительным к внутренне- и внешнеэкономическим факторам. У застройщиков отсутствует какая-либо «защита» от неправомерных действий контрагентов, мошенничества и экономической обстановки в регионе. На неплатежеспособность могут повлиять и абсолютно не зависящие от девелопера обстоятельства – например, неустойчивое финансовое состояние основного общества в группе компаний.
Тем не менее в случае банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства на счета эскроу, у дольщиков есть специальные гарантии. Так, денежные средства на эскроу защищены Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей, хоть и не приносят доходности. При этом торопиться расторгать договор участия в долевом строительстве и забирать деньги с эскроу-счета нет необходимости – к обанкротившемуся застройщику возможно применение одного из механизмов восстановления прав дольщиков по Закону о банкротстве.
Безусловно, снижение количества банкротящихся застройщиков и возросший интерес к счетам эскроу и проектному финансированию не позволяют утверждать, что безопасность инвестирования в новостройки гарантирована, но это уже значительный шаг на пути к минимизации стихийности явления «обманутый дольщик».
На сегодняшний день, спустя практически пять лет существования новой модели привлечения средств в сфере долевого строительства, можем ли мы утверждать, что проблема возникновения недостроев пресечена, а риск инвестирования в новое жилье почти нивелирован?
Согласно данным Федресурса, по итогам 2022 года количество сообщений об открытии конкурсного производства в категории «строительство» сократилось с 2315 до 2106, а в отношении категории «недвижимое имущество» с 1206 до 935. При этом в соответствии со статистикой ДОМ.РФ в отношении 65 застройщиков потребительского жилья со 128 проблемными домами было открыто конкурсное производство. Эксперты также отмечают, что за последние несколько лет с рынка ушло значительное количество мелких и средних застройщиков. Причины ухода связаны не только с банкротством – это может быть и консолидация активов, так как крупным застройщикам гораздо легче получить проектное финансирование. Но интерес вызывают даже не цифры и факты, а именно следствие – стали ли нововведения «панацеей» от банкротства застройщика, и насколько безопасно сегодня вкладываться в строительство жилья.
По мнению специалистов, счета эскроу в разы снизили риски появления обманутых дольщиков, а также повысили прибыльность инвестиций. Действительно, уровень доверия населения к открытию счетов эскроу для участия в долевом строительстве растет. Банк России представил статистику, согласно которой на декабрь 2023 года по завершенным строительным проектам с использованием эскроу-счетов было раскрыто почти 1,3 млн таких счетов, а сумма средств, перечисленных с них застройщикам или банкам в погашение финансирования, составила 6,1 трлн руб.
Однако проблемы все же возникают. Так, в июне 2023 года Арбитражный суд Архангельской области признал банкротом и открыл конкурсное производство в отношении застройщика ООО «КП Очередь 2» (дело № А05-3565/2023), привлекавшего средства участников строительства на счета эскроу и заключившего к моменту наступления банкротства уже 47 договоров. Отсутствие достаточных собственных денежных средств для продолжения строительства, арест на объекте строительства в рамках уголовного дела и отсутствие согласия потенциального инвестора на финансирование строительства привели к ситуации неплатежеспособности застройщика. Как следует из карточки объекта на сайте ДОМ.РФ, восстановление прав участников строительства ожидается до 31 декабря 2024 года, в то время как введение объекта строительства в эксплуатацию планировалось в 4 квартале 2022 года.
В августе 2023 года суд признал банкротом ООО СЗ «Керчь Девелопмент» (дело № А83-5538/2023). Застройщиком привлекались средства по счетам эскроу. В решении суда об открытии конкурсного производства указано, что застройщик не выполнил принятые на себя обязательства по передаче объектов строительства в установленные сроки, жилые дома не были введены в эксплуатацию. Это стало следствием возникшей перед банком задолженности в размере более 664 млн рублей. К нестабильному экономическому состоянию привели и неисполненные обязательства перед подрядчиками и поставщиками. По заявлениям самого застройщика, невозможность погашения долгов обусловлена в том числе тем, что «материнская» компания в настоящее время не может выделить средства, так как сама испытывает финансовые трудности из-за участия в иных строительных проектах.
В сентябре 2022 года Арбитражный суд Хабаровского края признал банкротом застройщика ООО «Лидер» (дело № А73-11887/2022), привлекающего средства дольщиков через счета эскроу. Застройщик не справился со взятыми на себя обязательствами, неоднократно нарушал сроки строительства и не смог достроить и передать объект участникам строительства. Согласно информации, представленной на сайте ДОМ.РФ, датой планового восстановления прав участников строительства является конец 2024 года, в то время как ввод дома в эксплуатацию планировался до 2022 года.
Данные примеры демонстрируют, что рынок долевого строительства даже с использованием счетов эскроу по-прежнему остается очень чувствительным к внутренне- и внешнеэкономическим факторам. У застройщиков отсутствует какая-либо «защита» от неправомерных действий контрагентов, мошенничества и экономической обстановки в регионе. На неплатежеспособность могут повлиять и абсолютно не зависящие от девелопера обстоятельства – например, неустойчивое финансовое состояние основного общества в группе компаний.
Тем не менее в случае банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства на счета эскроу, у дольщиков есть специальные гарантии. Так, денежные средства на эскроу защищены Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей, хоть и не приносят доходности. При этом торопиться расторгать договор участия в долевом строительстве и забирать деньги с эскроу-счета нет необходимости – к обанкротившемуся застройщику возможно применение одного из механизмов восстановления прав дольщиков по Закону о банкротстве.
Безусловно, снижение количества банкротящихся застройщиков и возросший интерес к счетам эскроу и проектному финансированию не позволяют утверждать, что безопасность инвестирования в новостройки гарантирована, но это уже значительный шаг на пути к минимизации стихийности явления «обманутый дольщик».