АНАЛИТИКА
Обзор изменений «Закона об участии в долевом строительстве»
Апрель 2018 г. Выпуск № 2
Обзор изменений «Закона об участии в долевом строительстве», внесенных ФЗ № 218 от 29.07.2017

1
ИЗМЕНЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ К ЗАСТРОЙЩИКУ
Теперь, если застройщик перестал отвечать установленным для него требованиям после даты направления проектной декларации, он лишается права привлекать денежные средства дольщиков, вне зависимости от наличия таких обстоятельств как ликвидация, банкротство или назначение застройщику наказания в виде приостановления деятельности.

Ранее при аналогичных обстоятельствах застройщик утрачивал право на привлечение денежных средств только при наступлении указанных обстоятельств.

РНС получено 01.07.2018 г. и позднее.

1.1. Разрешение на строительство:
Введено правило «1 застройщик — 1 разрешение на строительство».

1.2. Наименование застройщика:
должно содержать слова «специализированный застройщик».

1.3. Расчетный счет застройщика:
— застройщик вправе иметь только 1 расчетный счет — в уполномоченном банке (который включен в перечень ЦБ РФ);
— расчеты между застройщиком, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком могут осуществляться через р/с, открытые в одном уполномоченном банке.

1.4. Имущество застройщика:
— земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, должен принадлежать на праве собственности, аренды или субаренды;
— размер собственных средств должен быть не менее 10% от проектной стоимости;
— наличие на дату направления проектной декларации денежных средств на банковском счете в размере не менее 10% от проектной стоимости.

1.5. Имущественное состояние застройщика:
— отсутствие заемных обязательств, кроме целевых кредитов (связанных со строительством в пределах 1 РНС);
— застройщиком не осуществлены выпуск/выдача ценных бумаг (кроме акций);
— обязательства застройщика, не связанные со строительством в пределах 1 РНС, на дату направления проектной декларации не превышают 1% от проектной стоимости;
— имущество застройщика не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных со строительством в пределах 1 РНС;
— отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
— отсутствует недоимка по налогам, сборам, страховым взносам, другим обязательным платежам (вне зависимости от ее размера).

1.6. Опыт застройщика:
У застройщика (его материнской компании или другой дочерней компании материнской компании) должен быть 3-летний опыт участия в строительстве многоквартирных домов (МКД) общей площадью не менее 10 000,00 м² (при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию) в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.

1.7. Проектная документация застройщика:
должна иметь положительное заключение экспертизы проектной документации.

С 01.01.2018 г.

1.8. Требования к контролирующим лицам застройщика.
Установлены дополнительные требования к руководителю, главному бухгалтеру и участнику (прямо или косвенно владеющему более 25% долей в капитале) застройщика.

Контролирующими застройщика не могут быть лица:
— имеющие судимость за экономические преступления и преступления против государственной власти;
— подвергнутые дисквалификации;
— привлеченные к субсидиарной ответственности в соответствии с Законом о банкротстве (или к ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица), если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее 3 лет;
 — осуществлявшие в течение 3 лет, предшествовавших направлению проектной декларации, функции руководителя организации, признанной банкротом;
 — осуществлявшие в течение 3 лет, предшествовавших дате направления проектной декларации, прямо или косвенно владение более 25% долей в капитале застройщика, признанного банкротом.

2
ИЗМЕНЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ К ОТЧЕТНОСТИ И РАСКРЫТИЮ ИНФОРМАЦИИ
С 30.07.2017 г.

2.1. Отчетность застройщика:
— ежеквартальная бухгалтерская отчетность должна быть составлена и размещена на официальном сайте застройщика не позднее 5 календарных дней после окончания отчетного периода;
— годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение должны быть размещены на официальном сайте застройщика в течение 120 календарных дней после окончания года.

2.2. Раскрытие информации на официальном сайте.
Дополнительно подлежит опубликованию информация о:
— проектах строительства недвижимости, участие в которых за последние 3 года принимала материнская компания либо дочерние компании материнской компании;
— площади жилых и нежилых помещений, за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;
— наличии и площади частей нежилого помещения;
— уплате взносов в компенсационный фонд.

Не подлежит опубликованию информация:
— характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем 1 помещения в МКД;
— перечень и характеристики иного (кроме технологического и инженерного оборудования) имущества, входящего в состав общего имущества;
— о размерах оплат в рамках формирования уставного капитала застройщика и уставных капиталов связанных с застройщиком юридических лиц (теперь публикуется исключительно информация о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика);
— о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика (сумме размеров уставного капитала застройщика и уставных капиталов связанных с застройщиком юридических лиц).

2.3. Проектная декларация. Сведения о контролирующих лицах.
— одновременно с проектной декларацией подлежит направлению информация о соответствии физического лица, в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) имеющего более чем 25% долей в капитале застройщика, требованиям Закона № 214-ФЗ;
 — проектная декларация, предусмотренные законодательством изменения в декларацию, а также сведения о контролирующих лицах подлежат раскрытию путем заполнения формы на сайте dol.minstroyrf.ru с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

С 01.01.2018 г.

2.4. Единая информационная система жилищного строительства:
— застройщики обязаны дублировать в Единую информационную систему жилищного строительства сведения, которые должны быть размещены на официальном сайте;
— порядок размещения информации в Единой информационной системе будет утвержден уполномоченным органом.

3
ОГРАНИЧЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
РНС получено 01.07.2018 г. и позднее.

3.1. Ограничения по использованию денежных средств застройщика:
— не допускается нецелевое использование денежных средств (ограничение снимается лишь после исполнения всех обязательств перед дольщиками);
— установлен лимит расходов в размере 10% от проектной стоимости по следующим статьям расходов (в совокупности):
а) оплата услуг уполномоченного банка;
б) выплаты в соответствии с ТК РФ;
в) оплата услуг управляющей компании;
г) «иные расходы» (в том числе, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты на обеспечение деятельности застройщика: аренду офиса, организацию рабочих мест, приобретение оргтехники);
— установлен лимит авансовых платежей в размере 30% от проектной стоимости по следующим статьям расходов (в совокупности):
а) строительство;
б) проектная документация, выполнение инженерных изысканий для строительства и проведение экспертизы;
в) строительство сетей инженерного обеспечения;
г) подготовка документации по планировке территории и строительство инфраструктуры.

С 30.07.2017 г.

3.2. Подтверждение банковских операций.
При направлении распоряжения о перечислении денежных средств необходимо предоставлять банку подтверждающие факт исполнения получателем денежных средств обязательств документы (акты, товарные накладные, договоры и пр.).

РНС получено 01.07.2018 г. и позднее.

3.3. Ограничения по видам деятельности застройщика:
Застройщик не вправе:
— привлекать заемные инвестиции, кроме целевого кредита на строительство МКД;
— использовать имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных со строительством объекта ДДУ в пределах 1 РНС;
— принимать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
— выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
— предоставлять займы и ссуды;
— приобретать ценные бумаги;
— создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в хозяйственных обществах, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;
— осуществлять иную деятельность, совершать иные сделки, не связанные со строительством МКД в пределах 1 РНС или с обеспечением деятельности застройщика.

4
ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ВЗНОСЫ В КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД
Первый ДДУ был представлен на регистрацию после 20.10.2017 г.

4.1. Обязательные взносы в компенсационный фонд:
— застройщик оплачивает взносы в компенсационный фонд, формируемый Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства;
— размер взносов: 1,2% от цены каждого ДДУ;
— срок оплаты: за 3 рабочих дня до даты представления ДДУ на регистрацию;
— Росреестр зарегистрирует ДДУ только после получения подтверждения от фонда об оплате застройщиком взноса.

5
ПРОЧИЕ ИЗМЕНЕНИЯ
РНС получено 01.07.2018 г. и позднее.

5.1. Доменное имя.
Права на доменное имя могут принадлежать только застройщику.

С 30.07.2017 г.

5.2. Раскрытие информации перед Фондом защиты дольщиков.
Установлена обязанность застройщиков по предоставлению бухгалтерской отчетности и подтверждающих ее достоверность документов по запросу Фонда защиты прав дольщиков (в течение 10 дней с даты поступления соответствующего запроса Фонда).
Авторы
Алексей Насонов
Максим Волков